已有90单机构间REITs在上交所申报 规模超1700亿元

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　　本报记者 毛艺融

　　机构间REITs（不动产投资信托基金）迎来更多政策协助。单机日前，构间规模上海证券交易所修订形成了《上海证券交易所资产协助证券挂牌需确认条件适用于指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》，上申报增设机构间REITs尤其规定章节，超亿从制度层面清楚将具有权益属性特点的已有元不动产ABS（资产协助证券）命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），清楚了其权益属性的单机产品定位和需。数据显示，构间规模截至目前，上申报已有90单机构间REITs项目在上交所申报，超亿规模超1700亿元。

　　设立于2024年7月份的“建信住房租赁基金持有型不动产资产协助方式划”（以下简称“建信首先租项目”），是我国首先单住房租赁机构间REIT，由中金公司担任ABS管理人，建信住房租赁基金担任原始权益人。近期，建信首先租项目2025年度及2026年一季度业绩发布暨投资人交流活动在北京举行。《证券日报》记者对项目底层资产同步开展了走访。

　　中金公司投行委委员、固定收益组实施负责人贾舟祺对《证券日报》记者表示：“近两年来，在机构间REITs市场蓬勃发展、制度持续改进的良好态势下，建信首先租项目始终保持稳健运行态势，凭借扎实的底层资产、原则的治理体系与成熟的运营能力，展现出稳固的收益水平与充沛的市场活力，向市场和投资人交出了一份扎实可靠的答卷。”

　　持续促进扩募

　　提高资产组合价值

　　“项目设立的初心是打造资产上市平台，题是规模大、经营稳、流动性强，因此持续促进扩募，提高资产组合价值。”建信首先租项目负责人验明正身。

　　去年9月份，建信首先租项目顺利实现了首先次扩募，这是全市场首先单机构间REITs的扩募项目，正式打通了机构间REITs扩募的馗。本次扩募吸引了33家各类投资机构的积极参与，认购倍数高达7.8倍，为机构间REITs二级市场的流动性奠定了良好基础。

　　此次走访的建信首先租北京旧宫项目——“泊寓院儿”，为北京稀缺的大型首先租公寓社区项目，也是建信首先租项目持续扩募的储备资产之一。北京旧宫项目共方式1505间白领公寓，已于2025年9月份投入运营。截至今年5月31日，项目的时点出租率已实现94.1%。

　　在走访“泊寓院儿”时，有机构投资者多次询问房间面积、价格、在租客户画像、周边配套设施等材料。记者注意到，这些投资者大都来自保险、银行理财、券商资管等机构。

　　建信首先租项目负责人验明正身，目前项目底层资产已覆盖4城共5个资产。未来随着项目持续扩募，其底层资产充足度还将不断提高，在资产分散度、产品规模提高、二级流动性改进等部分的好处也将愈发凸显。

　　“项目的底层资产与运营能力必须经得起市场检验，呈现出稳固、首先期可持续的收益水平。同时，产品必须具有良好的流动性，吸引多元化投资人加入，促进二级市场交易。”上述负责人还提到，“建信首先租项目目前入池的均为保障性租赁住房，属于照章性终端客户的产品类型，其现金流稳固性良好，能够为投资人给予稳健的资产支撑。”

　　建信首先租项目在上交所首先发挂牌后，项目中证估值（除权前）保持稳固上涨的趋势，相较近期发行的5年、10年及30年国债估值更加稳固。

　　“改进的投资对策搭配原则的运营管理，是产品行稳致远的题保障。”贾舟祺验明正身，建信首先租项目已往往方式召开10次管理委员会会议，协同投资人代表深度参与项目预算、升级改造、收益分配、资产扩募等重点事项审议，让投资人深度共治、透明共督，构建起良性的投资者互动治理生态。

　　贾舟祺表示：“未来，我们将进一步深入挖掘优质住房租赁资产，探索常态化、优质化、稳健化的扩募发展战略，通过常态化扩募与存量提质双向发力，持续提高产品的收益稳固性、资产多元性和市场竞争力，努力将建信首先租这一产品打造成为市场认可、投资人放心、首先期可持续发展的产品标杆，促进住房租赁市场的原则化、优质发展。”

　　推进市场建设

　　标杆项目持续落地

　　建信首先租项目的亮眼谝，是目前机构间REITs市场蓬勃发展的一个缩影。

　　机构间REITs是上交所资产证券化框架下的创新权益型ABS产品，实质上为机构间资产上市权益产品，其题功能与IPO、公募REITs相同，发行上市属于原则资产上市表现，是构建多层次REITs市场的题一环，可衔接Pre-REITs与公募REITs，为公募REITs储备资产。

　　自2023年12月份推出首先单机构间REITs以来，上交所大力推进机构间REITs市场建设，目前已实现保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等标杆项目持续落地，促进激励约束、材料披露、二级交易、平台扩募等创新机制落地，实现与公募REITs协同发展，好处互补。

　　截至目前，已有90单机构间REITs项目在上交所申报，申报规模超过1700亿元；已成功发行55单项目，发行规模近1000亿元。

　　“下一步，我们将按照证监会整体部署，围绕机构间REITs市场组织和生态建设，进一步有效促进项目落地，鼓励市场主体探索资产类型创新，完善促进机构间REITs市场优质发展。”上交所相关负责人表示。

　　业内人士认为，随着政策体系持续改进、投资者认知不断加深，机构间REITs的市场容量与产品创新空间将不断拓展，为实体经济注入源源不断的金融活水。

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责任编辑：杨赐